Jak dobrze spisać umowę na roboty budowlane?

Umowa usta obowiązuje i jest to prawda. Ale jest to umowa nieprecyzyjna i w przypadku występowania przed sądem jest to słowo przeciw słowu. Każda ze stron może kłamać i każda może mówić prawdę, a sąd ma to ocenić. Rozwiązanie tych problemów jest bardzo trudne i opiera się na biegłych sądowych. Po jej zakończeniu obie strony wychodzą stratne.

Spisujemy umowę.
Są dwa rodzaje umów. Umowa o dzieło i umowa o roboty budowlane. Jaka jest różnica między nimi?
Umowę o roboty budowlane spisuje się wówczas, gdy wykonujemy roboty związane z konstrukcją budynku, tzn. budowa domu, przebudowa ścian, postawienie ścianek działowych ,wymiana konstrukcji dachu, to są roboty konstrukcyjne i spisuje się umowę o roboty budowlane. Rękojmia w tym przypadku wynosi 3 lata.
Pozostałe roboty, nie wymagające ingerencji w konstrukcję budynku, wymagają umowy o dzieło, np. jest to układanie płytek, malowanie, wymiana okien, wymiana wody . Rękojmia na te roboty wynosi 1 rok. Proszę nie mylić rękojmi z gwarancją.

Co powinna zawierać umowa.
Strony, które zawierają umowę, data i miejsce zawarcia umowy , dokładny opis dzieła na które umowa jest zawierana, wartość za wykonane roboty, sposób i termin zapłaty, termin wykonania robót, sposób ich odbioru, jakość wykonania, sposób rozliczania robót dodatkowych, po czyjej stronie jest zaopatrzenie w materiały, kto płaci za media i sposób ich rozliczania, czy jest to wartość ryczałtowa, czy rozliczana powykonawczo, po czyjej stronie jest organizacja placu budowy, kto ponosi odpowiedzialność za szkody powstałe w trakcie trwania budowy, kto odpowiada za materiały i narzędzia na placu budowy, kary umowne za odstąpienie od umowy, kary umowne za opóźnienia w wykonaniu i zapłacie, sposób i termin usunięcia usterek, sąd właściwy do rozstrzygania sporów.

Strony, data i miejsce są wiadome. Dokładny opis wykonania dzieła – najlepszym rozwiązaniem opisu i zakresu robót, jest kosztorys. Określa on dokładnie ich ilość, jakość , zakres i wartość. Jeżeli do umowy dołączamy kosztorys na wykonanie robót, to wykonawca zobowiązany jest do wykonania robót w ilości i zakresie określonym w kosztorysie. Wszystko, co jest powyżej lub poniżej ilości zawartej w kosztorysie podlega obniżeniu , lub podwyższeniu ceny, np. zlecamy pomalowanie 100 m2 ścian, a po wykonanym obmiarze pomalowane zostało 102 m2, to za 2 m2 należy wykonawcy dopłacić. Jeżeli zawarliśmy umowę na cenę ryczałtową, wówczas nie przeprowadzamy kontroli ilości, gdyż kwota jest ryczałtowa i obie strony ponoszą to samo ryzyko. Inwestor miał dobrze wymierzyć, a wykonawca sprawdzić, przed podpisaniem umowy. W przypadku rozliczania robót powykonawczo, płacimy za wszystko, co wykonawca wykonał dodatkowo i w ilości takiej, jak wynika z obmiaru. W przypadku ceny ryczałtowej, ocena pełnego zakresu robót jest po stronie wykonawcy, np. zlecamy wykonanie instalacji CO i w trakcie robót okazało się, że trzeba wykonać przekucia. Przy cenie ryczałtowej zakres ten jest w gestii wykonawcy i miał wcześniej przewidzieć, ze będzie musiał to wykonać, natomiast w przypadku robót rozliczanych powykonawczo, wykonawca wystawi nam za to rachunek. Drugi przykład. Zlecamy malowanie pomieszczenia bez drapania ścian. W trakcie wykonania robót, okazuje się jednak, że stara farba pęka i trzeba je drapać. W obu przypadkach musimy wykonawcy dodatkowo zapłacić, gdyż nie dało się tego przewidzieć wcześniej.

Uwzględnienie robót dodatkowych.
Konieczne jest więc zawarcie w umowie zapisu, w jaki sposób rozliczane są roboty dodatkowe. Jeżeli rozliczamy roboty kosztorysowo, konieczne jest określenie stawki roboczogodziny, narzutów do kosztorysu, kosztów ogólnych i zysku. Są one podane w kosztorysie , który już mamy. Jeżeli rozliczamy roboty rzeczowo, to obowiązuje obie strony cena już ustalona, np. za malowanie umówiliśmy się na 5 zł/m2 i tak rozliczamy roboty, za wykonanie p-ktu CO płacimy 120 zł i za tyle rozliczamy roboty dodatkowe. W innym przypadku, może się okazać, że drapanie ścian jest 2x droższe od malowania. Dobrym rozwiązaniem w umowie, jest zastrzeżenie, że roboty dodatkowe muszą być zgłoszone inwestorowi, przed ich wykonaniem, ma być określony ich zakres i wartość i wykonawca zobowiązany jest do uzyskania zgody inwestora na ich wykonanie.

Sposób odbioru robót.
Wykonawca zobowiązany jest do zgłoszenia robót zanikających, np. przed położeniem płyt g-k ma pokazać nam ocieplenie, profile, folię. Przed pomalowaniem, ma nam pokazać gruntowanie. Inaczej możemy odmówić zapłaty, no chyba, że wykonawca rozbierze wybrany przez nas fragment roboty i udowodni, że roboty zanikowe zostały wykonane. W interesie wykonawcy jest więc, spisanie protokołu odbioru robót zanikowych.
Odbiór końcowy robót. Jeżeli roboty zostały odebrane bez usterek, kończy naszą współpracę z wykonawcą. Jeżeli są usterki, wyznaczamy termin ich usunięcia.
Płatności. Jeżeli nasza umowa przewiduje płatności częściowe, zabezpieczmy się zapisem, że płatność za gotowe fragmenty robót. I płaćmy w terminie.

Zabezpieczenie placu budowy.
Na naszej budowie, składowane są materiały budowlane, narzędzia będące własnością wykonawcy. Określmy, kto ponosi za to odpowiedzialność. Najczęściej spada to na wykonawcę.
Określmy, sposób rozliczania mediów. Kto płaci za wodę, prąd, ogrzewanie.

Kto dostarcza materiały na budowę. Pamiętajmy o tym, że jak my dostarczamy materiały, to będziemy jeździć po wszystko i stale. Raz po 1 kg gwoździ, innym razem po 2 kg gipsu, a jak wrócimy, to okaże się, ze potrzeba 3 m listwy. Drogo nas wyjdą te jazdy i czas. A jak odmówimy, to firma obciąży nas postojem z powodu braku materiałów.

W trakcie robót może dojść do nieszczęśliwego wypadku, zalany sąsiad, uszkodzony płot. Ktoś musi pokryć te szkody. Określmy kto.

Kary umowne za odstąpienie od umowy i za zwłokę. Pamiętajmy o tym, że umowa musi być rzetelna i na równych prawach. Jeżeli określimy, że za odstąpienie od umowy chcemy 10% ceny, to dotyczy to obu stron. Jeżeli chcemy np. 0,2 % dziennie za przekroczenie terminu zakończenia dzieła, to dotyczy to również naszej zapłaty.